פסק-דין בתיק ע"א 9750/11

השופט ס' ג'ובראן:

1.             ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 15.11.2011 (השופטת ד' סלע) בה"פ 256/05. עניינו של ערעור זה בהעדפת בית המשפט המחוזי חוות דעת שמאית אחת, שהעריכה את שווי המקרקעין שהופקעו על ידי המשיב מסבו המנוח של המערער על פני אחרת, וכן בקביעתו לעניין שוויו של פוטנציאל הבנייה במקרקעין אלו. 

רקע עובדתי

2.             המערער הוא נכדו של המנוח עבדאללה אברהים אסמאעיל מסרי ז"ל (להלן: המנוח), אשר היה בעליה של חלקת המקרקעין הידועה כחלקה 16 בגוש 19145 (להלן: החלקה). שטח החלקה הנמצאת באדמות הכפר נחף, הוא 5,234 מ"ר. החלקה הופקעה על ידי רשות הפיתוח בהתאם להחלטת הממשלה, בהודעה מיום 25.10.1962, אשר פורסמה על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). ערב ההפקעה חלה על המקרקעין שבחלקה תכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme, אשר סימונה הרשמי הואRP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית או התכנית) ומעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. התכנית המנדטורית סיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי (agricultural zone). התכנית נכנסה לתוקף ביום 21.10.1946, ופורסמה ברשומות בעיתון פלסטין גאזט מספר 1533 מיום 14.11.1946.

ההליכים בפני בית המשפט המחוזי

3.             ביום 1.3.2005, המחה ח'אלד מסרי ז"ל, בנו ויורשו של המנוח, את זכויותיו לפיצויים בגין הפקעת החלקה, למערער. ביום 21.12.2005, הגיש המערער בקשה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, כדי לקבוע את שיעור הפיצויים המגיעים לו מכוח המחאה זו, לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות או לפי סעיף 8 לחוק תיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: חוק התיקון). הטענות בבקשה זו עברו במהלך הדיונים בפני בית המשפט המחוזי מספר גלגולים שאינם רלוונטיים לערעור בפנינו, אשר בסופם צמצם המערער את בקשתו לפיצויים על פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בלבד. בשלב מסוים, לבקשת המערער, פוצל הדיון בבית המשפט המחוזי כך שתחילה התבררה שאלת זכאותו לפיצויים, על פי השימוש שנעשה במקרקעין, ובשלב השני הוגשו חוות דעת שמאיות באשר לגובה הפיצויים בשימושים שנקבעו.

4.             ביום 28.10.2009 ניתן בבית המשפט המחוזי, פסק דין חלקי בו הוכרעו העניינים הבאים: זכאותו של המערער לפיצויים, בהמשך לטענת המשיב כי המערער אינו זכאי להם מסיבות שונות; המצב התכנוני של המקרקעין; השימוש שנעשה בפועל במקרקעין; קיומם של היתר ורישיונות חציבה, נוכח טענתו של המערער כי בחלקה הייתה מחצבה פעילה; שאלת הפרת חובה חקוקה של המשיב, שלא שילם פיצויי הפקעה למנוח; ואופן חישוב הפיצויים.בית המשפט המחוזי קבע בפסק הדין החלקי כי המערער זכאי לפיצויים. נקבע כי ייעוד החלקה היה חקלאי, אך המנוח עשה שימוש ב-20% מתוכה, ללא היתר חוקי, לצורך מחצבה משפחתית שהפיקה אבן מלאה שסותתה ליצירת בלוקים, לשימושים שונים. נוכח שימוש זה נקבע, כי בגין חלק זה, המשיב ישלם למערער פיצוי נוסף בשיעור 20% מהפיצוי שישולם בגין הייעוד החקלאי. כן נקבע כי המשיב הפר חובה חקוקה כלפי המנוח, והמערער זכאי לפיצויים בגין הפרה זו.

5.              לאחר מתן פסק הדין החלקי, התבקשו הצדדים להגיש ראיותיהם לעניין שווי המקרקעין. בשלב זה ביקש המערער לחזור בו מההסכמות הדיוניות שהתקבלו טרם מתן פסק הדין החלקי, לעניין המקור החוקי לפיצויים. בקשה זו נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 12.4.2010. בהמשך לכך, הוגשו שתי חוות דעת שמאיות, מטעם המערער ומטעם המשיב. בין שתי חוות הדעת התגלה פער ניכר, שנבע ממחלוקות בפרשנות הוראות התוכנית, ובאשר לפוטנציאל הבנייה על פיה באזור החקלאי. לאחר קבלת חוות דעת השמאית מטעם המשיב, ביום 13.3.2011, שילם המשיב למערער את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, העומד על כ-31,000 ש"ח.

6.             חוות הדעת השמאית מטעם המערער, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין פהים מח'ול (להלן: מח'ול), קבעה כי במועד ההפקעה (להלן: המועד הקובע), ערכו של דונם במקרקעין בייעוד חקלאי עמד על 2,000 ל"י, ערכו של דונם לבנייה נאמד ב-16,000 ל"י, ותוספת של 20% עבור המחצבה משמעה 418 ל"י. מכאן שהשווי הנומינלי של החלקה במועד הקובע היה 24,886 ל"י. את מסקנתו ביסס מח'ול על השיטה ההשוואתית. את התייחסותו לפוטנציאל הבנייה בחלקה, ביסס על פסק הדין של בית משפט זה בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד), על פיו, לטענתו, ניתן לבנות על פי הוראות התוכנית בניין מגורים אחד על שטח של דונם, בכל יחידת קרקע רשומה, ועל כן יש להעריך את שוויו של דונם אחד בחלקה בעלת פוטנציאל בנייה, כמקרקעין בייעוד בניה, ששוויים פי 8 מערך מקרקעין בייעוד חקלאי.

7.             חוות הדעת השמאית מטעם המשיב, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין יצחק רוגובין (להלן: רוגובין), העריכה את השווי של הזכויות לכל דונם במקרקעין במועד הקובע, ב-500 ל"י, ואת שוויה הנומינלי הכולל של החלקה, לרבות הפיצוי הנוסף שנקבע ב-2,722 ל"י. את מסקנתו ביסס רוגובין על השוואה לעסקאות שונות שנערכו בין השנים 1962-1960 בחלקות דומות לחלקה דנן. רוגובין התייחס גם לעסקאות אותן ציין מח'ול בחוות דעתו והסביר מדוע אינן רלוונטיות. כן התייחס ליישום עניין ראשד בענייננו, וטען כי אין ללמוד הלכה כללית מהקביעה הספציפית בעניין ראשד באשר ליחס בין שווי הקרקע בייעוד חקלאי לבין שוויה בייעוד בנייה. המשיב צירף לחוות הדעת תצהיר של הממונה המחוזית לחליפין, רכישות והפקעות במינהל, ומסמכים שונים מתיקו של המערער במינהל. בסיכומיו טרם מתן פסק הדין, המערער העלה טענות חדשות נגד חוות דעתו של רוגובין והעסקאות עליהן ביסס אותה. טענות אלה גובו במסמכים שונים ובכללם גם פרוטוקולים של דיונים מתיקים אחרים שהתנהלו במקביל. מסמכים אלה צורפו ללא אישור בית המשפט המחוזי. 

8.             ביום 15.11.2011, ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בפסק הדין, בית המשפט המחוזי ניתח את חוות הדעת, את עדויות השמאים והמסמכים שהציגו. באשר לחוות דעתו של השמאי מח'ול, נקבע כי מספר העסקאות בהשוואה שערך הוא קטן, והעסקאות בוצעו בשנים מאוחרות יותר מהמועד הקובע, באזורים מרוחקים מהאזור בו שוכנת החלקה דנן, או בחלקות עדיפות על החלקה דנן מבחינת מיקומן. היות שנמצא כי השמאי רוגובין השתמש במספר רב יותר של עסקאות, בשנים הקרובות להפקעה ובאיזור של החלקה, בית המשפט המחוזי העדיף את חוות דעתו. עם זאת, בית המשפט התייחס לחוות דעת נוספת, של השמאי גדעון קרול (להלן: קרול) שהובאה בפניו על ידי מח'ול. חוות דעת זו, שהתייחסה לעסקה אחרת בגוש בו מצויה החלקה דנן, העמידה את שווי המקרקעין שם על 800 ל"י לדונם. הצדדים לא זימנו את קרול כעד, והוא לא נחקר ביחס לחוות דעתו. בית המשפט המחוזי עמד על הפערים בין חוות הדעת של רוגובין וקרול. בשל היעדר ההסבר לפערים אלה, החליט לשקלל גם את חוות דעתו של קרול, אף שמצא שהשיטה בה הייתה מדויקת פחות מזו של רוגובין, וקבע כי שווי המקרקעין היה 600 ל"י לדונם במועד הקובע. לעניין פוטנציאל הבנייה, שלא הועלה על ידי המערער בשלב קביעת השימושים בקרקע, קבע בית המשפט שאין לגזור מעניין ראשד הלכה כללית, לפיה בכל חלקה באזור בייעוד חקלאי, יוערך דונם אחד בקרקע לבניה; או בדבר היחס בין שווי המקרקעין בייעוד חקלאי לבין שוויו בייעוד לבנייה. כן קבע בית המשפט המחוזי כי מחוות דעתו של רוגובין, ניתן להסיק כי פוטנציאל הבנייה העתידי הקטן בחלקה הובא בחשבון בשווי שנקבע על ידו. באשר לפיצויים בגין הפרת חובה חקוקה, בית המשפט המחוזי קבע כי יש להעניק למערער פיצוי המגלם את הגידול הטבעי של סכום הפיצויים הנובע מירידת ערך הכסף, ופירט את אופן הפיצוי על פי תקופות. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי המשיב לא ישלם מע"מ למערער, בהיעדר ראיה על חיובו של המנוח, הנפקע, במע"מ במועד ההפקעה.

טענות הצדדים בערעור

9.             המערער טען, ראשית, כי נפלו טעויות עובדתיות רבות בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, וחל בלבול בין חוות הדעת של מח'ול ורוגובין, באופן שהשפיע על תוצאת פסק הדין. שנית, טען המערער נגד חוות הדעת של רוגובין. לטענתו, על פי סעיף 12 לפקודת המקרקעין, שווי המקרקעין צריך לגלם מחיר שהיה משולם בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ואילו ההשוואה שרוגובין הציג הייתה לעסקאות "דמיוניות" שהופיעו ברשימה שהוא לא ערך, אלא פקידים במשרדו של המשיב לאורך השנים, ואין כל הוכחה שבוצעו, או נבדקו על ידי רשויות המס. על כן לא היה מקום לקבל אותה, ולקבוע שהמחירים בעסקאות אלה מגלמים שווי של מכירה וקניה מרצון. המערער צירף ראיות לכך שהנתונים אליהם התייחס רוגובין היו שגויים. בהמשך לכך טען המערער כי יש לפסול את חוות דעתו של רוגובין ולהעדיף את חוות דעתו של מח'ול, או למצער את זו של קרול. שלישית, טען המערער כי יש לחשב את פוטנציאל הבנייה בחלקה על בסיס ההלכה בעניין ראשד, תוך שתמך את טענתו בפסק דינו של בית משפט זה בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים חביב אללה (1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה), שאשרר לדידו, את תוקפה של הלכה זו. לכן טען המערער כי יש לחשב את הפיצויים כך שדונם אחד מתוך החלקה יוערך לפי שווי דונם המיועד לבנייה, ושוויו פי שמונה משוויו של מקרקעין בייעוד חקלאי. רביעית, טען המערער כי יש לחייב את המשיב בתשלום מע"מ, כיוון שמדובר בעסקה החייבת במע"מ, ונוכח העובדה ששווי הקרקע בעסקה רצונית הוא שווי הקרקע לפי ההערכה השמאית בצירוף מע"מ, הצדדים לעסקה היו מתמחרים את עלויות המע"מ במסגרת קביעת שווי הקרקע.

10.          מנגד טען המשיב כי יש לדחות את הערעור. לטענותיו של המערער, השיב כי, ראשית, הטעויות העובדתיות לא הוכחו. שנית, למערער ניתנה הזדמנות לחקור את רוגובין על חוות דעתו, וכי הראיות שצירף המערער הן כולן ראיות חדשות שלא היו בפני בית המשפט המחוזי, והוא לא ביקש רשות לצרפן. על כן דינן להיפסל, כפי שקבע בית המשפט המחוזי כאשר המערער ניסה לצרפן בשלב הסיכומים. לעניין זה הוסיף המשיב, כי לא הייתה לרוגובין הזדמנות להגיב לטענות. שלישית, בעניין פוטנציאל הבנייה, הקביעות בעניין ראשד קשורות בנסיבות המקרה, ואין ללמוד ממנו לעניינה של החלקה דנן. עוד הוסיף המשיב כי פסיקת בית המשפט המחוזי אינה סותרת את שנפסק בעניין חביב אללה, שכן שם לא היו נתוני ההשוואה בפני בית המשפט, בניגוד לענייננו. עם זאת, המשיב ביקש לעמוד על טעות שנפלה בעניין חביב אללה, כשנקבע שם, כי על המדינה הנטל להוכיח שלא היה ניתן היתר בנייה בקרקע חקלאית על פי התוכנית המנדטורית. רביעית, לעניין חיובו במע"מ, סמך המשיב את ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אך הצהיר כי לא יגבה מע"מ מן המערער בגין ההפקעה הנדונה.

11.          לאחר הגשת הסיכומים והדיון בפנינו, ניתן פסק דין בבית משפט זה שהכריע בשאלות שהתעוררו בעקבות פסקי הדין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה (ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013) (להלן: עניין דבאח)). לצדדים ניתנה הזדמנות להגיש הודעה מעדכנת באשר להשלכתו עלענייננו. המערער טען בהודעת העדכון שהגיש כי ההכרעה בעניין דבאח בוססה על שמאות בה היו עסקאות השוואה רלוונטיות לקרקע של המערערים, ואילו בעניינו לא הוכח קיומן של עסקאות השוואה, ועל כן יש לפעול לפי המתווה שנקבע בעניין חביב אללה, לפיו זכאי המערער לפיצוי מוגדל בגין דונם אחד מתוך החלקה, כמיועד לבנייה. לעניין זה נסמך המערער גם על פסק הדין שניתן בת"א (מחוזי חי') 23511-10-10 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל (14.6.2012) שקבע קביעות אלה, בעניינה של חלקה קרובה לחלקה דנן (לאחר מועד הגשת ההודעה ביטל בית משפט זה את אשר נקבע בבית המשפט המחוזי לעניין זה, בהתאם להכרעה בעניין דבאח, ראו: ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל (7.1.2014) (להלן: עניין ח'ג'אזי) - ס' ג''). המשיב עדכן כי לעמדתו, נוכח פסק הדין בעניין דבאח, מתייתר הדיון בערעור דנן, ודינו להידחות.

דיון והכרעה

12.          תמצית הערעור היא במחלוקת בין הצדדים באשר לטיבה של חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, רוגובין, אשר הועדפה על ידי בית המשפט המחוזי, וכן בשאלת שוויו של פוטנציאל הבנייה בחלקה. אקדים ואומר כי לדעתי יש לדחות את הערעור.

אימוץ חוות דעתו של השמאי רוגובין

13.          הצדדים הסכימו כי שיטת ההערכה המועדפת לקביעת שוויו של מקרקעין היא השיטה ההשוואתית, לפיה נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנבחנת, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום גיאוגרפי, ריחוק ממרכז העיר, טופוגרפיה, פיתוח בפועל בזמן ההפקעה, פוטנציאל תכנוני ומאפיינים אחרים. זו השיטה בה השתמשו השמאים בענייננו, אך מספר העסקאות שבחן מח'ול קטן משמעותית מזה שבחן רוגובין. זו גם השיטה שהועדפה בפסיקה לאורך השנים (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (השופטת מ' בן-פורת) (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 188 (הנשיא מ' שמגר) (1985); עניין דבאח, פסקה 13 לפסק דינו של השופט י' עמית; עניין ח'ג'אזי, בפסקה 15 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן).